日本の優良不動産に投資したい。そう考えたら景色が変わった。

今回満期になる定期預金は、当初「J-REITインカム戦略」として運用する予定だった。

目的はシンプルだ。

• 年金を補うインカム収入
• 清原式とは別枠の資金
• 手間をかけず、長く保有する

そのため、住居系J-REITを中心にポートフォリオを組む計画を立てていた。

しかし、この数日間、自分の中で少し考え方が変わってきた。

きっかけは3つある

一つ目は、自分自身がもともと不動産業界にいたこと。

やはり一番理解しやすいのは不動産。

建物を見ればある程度のことは分かるし、街を歩けば空気感も感じられる。

それと海外でも不動産を見て回ったので、今後日本がどんな街になっていくのかも、薄っすらながら見えるような気がする。

二つ目は、清原さんの投資。

清原さんは資産形成の過程でREITを活用していた。

もちろん、自分は清原式をそのまま真似したいわけではない。

ただ、「不動産から生まれるキャッシュフロー」という考え方には以前から共感している。

三つ目は、最近読んだシケモク投資家さんの考え方だった。

住居REITだけではなく、総合デベロッパーや資産株にも目を向けている。

それを読んで、「REITだけに限定する必要はないのではないか」と考えるようになった。

興味の対象が広がった

最近気になっているのは、

• サイボー：本業の他にイオンモールを2か所川口に所有
• 東京都競馬：大井競馬場を核とした大規模不動産・物流施設
• テーオーシー：五反田TOCなど都心不動産
• 三井不動産
• 三菱地所
• 住友不動産
• 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人

一見するとバラバラに見える。

しかし共通しているのは、

「価値ある不動産を保有している会社」

という点。

REITなのか、事業会社なのかは二次的な話なのかもしれない。

自分が投資したいのは、日本の優良な不動産そのものなのではないかと思い始めた。

清原式では買えない銘柄も出てくる

ここで一つ、自分の中で面白い発見があった。

例えば

サイボーを清原式で見ると、投資対象にはならない。

しかし、不動産オーナーとして見ると、有力候補になる。

企業を分析しているのではない。

保有している不動産を分析しているからだ。

同じ会社でも、物差しが変われば結論まで変わる。

ここが今回一番面白かった発見だった。

見るのはネットキャッシュではなく、

• 保有不動産の価値
• 含み資産
• 賃貸収入の安定性
• テナントの質
• 立地
• 将来の賃料上昇余地

である。

つまり、同じ会社でも「企業」として見るのか、「不動産オーナー」として見るのかで、評価軸そのものが変わる。

だからサイボーは、

清原式では対象外。

日本不動産バケットでは有力候補。

この二つは矛盾しているのではなく、投資の物差しが違うだけなのだと思う。

名前も変えた方がいいかもしれない

「J-REITインカム戦略」

という名前で考えてきたが、今の自分の考えには少し窮屈になってきた。

むしろ、

「日本不動産バケット」

あるいは

「日本不動産インカム＆資産戦略」

という方が、今の考え方に近い。

REITもあれば、総合デベロッパーもあり、資産株もある。

そんな位置付けになりつつある。

ただし、主役は変わらない

もちろん主役は清原式である。

この1,000万円は、その代わりではない。

日本の不動産という、自分が最も理解しやすいテーマを長期で観察するための別バケットという位置づけ。

• 売買を繰り返すつもりもない。
• 基本は買ったら保有し続ける。

売るとすれば、生活資金が必要になった時くらいと考えている。

明日は現地へ行く

明日、イオンモール川口へ行く予定でいる。

目的は買い物ではなく、サイボーが保有する商業不動産を、自分の目で見るために。

• 駐車場は埋まっているか。
• テナントに空きはないか。
• 飲食店は賑わっているか。
• 建物のメンテナンスは行き届いているか。

IR資料では分からないことを、自分の足で確かめてみたい。

今まで株式投資において現場を見ることはなかった。

しかし、不動産を投資テーマの中核に据えるのであれば、現場を見ないことには始まらない。

清原式は企業を見る。

日本不動産バケットは不動産を見る。

同じ株式投資でも、見ているものはまったく違う。

明日の視察は、その新しい物差しを磨く最初の一歩になるかもね。