企業分析リポート：日神GH（8881）

企業分析リポート：

投資判断サマリー🧠🔥

1975年設立の中堅分譲マンション会社。地盤の首都圏中心にファミリー向けの「パレステージ」と、単身・DINKs向けのコンパクトマンション「デュオステージ」を供給。

17年に住宅特化の私募REITを組成、機関投資家向け1棟売りも行う。

投資用賃貸マンションで新ブランドを立ち上げ育成に注力。

2010年に経営不振に陥った多田建設を買収、自社物件の工事内製化を進める。

地方での事業展開や戸建て分譲を強化中。20年1月1日より持株会社に移行。

株主還元は配当重視で安定配当の方針。

最大の成長オプションは Acer グループ入りによる事業拡張（AIoT化）。

一方で、直近は

• 売上減少

• 赤字継続

• 現預金減少
  と財務は明確に悪化局面。

評価が変わるタイミングは①営業CFの黒字化、②Acer株式取得完了の具体化。

現時点の方針は
👉 「割安だが時間を要する。分割で静観ホールド」。

① 事業の中身（何で稼いでる？）💰

日神は単なる「マンション売り」じゃねえ。

自社で造って、売って、管理して、さらに公共事業までやる「不動産の垂直統合モデル」だ。

② 市場と成長余地（伸びる土俵か？）📈

• 市場規模：首都圏のマンション価格は高騰中。一般個人は手が出にくいが、**「投資用ワンルーム」と「機関投資家向け1棟売り」**の需要は超絶に強い。

• 将来性：AI需要や外資流入で日本の不動産価値が見直されている。日神は都心の好立地に特化しているため、土俵としては最強だ。

③ 競争優位性（勝ち筋はある？）⚔️

「ゼネコン（多田建設）を内製化していること」

これに尽きる。

• 競合他社比較：明和地所などは施工を外注するから、資材高騰や人件費UPの影響をもろに受ける。

• 勝ち筋：日神は自社グループ内で施工を完結できるため、コスト管理が徹底している。「他社が作れないコストで、高品質な物件を供給できる」。

これが清原式のいう「地味に強い」理由だ。

④ 経営と戦略（誰がどう舵を切る？）🧠

• 経営陣：佐藤哲夫会長を中心とした実力派。

• 経営方針：清原氏が泣いて喜ぶ**「株主還元への覚醒」**だ。

  • 最新の中計で**「連結配当性向50％以上」**を明記。

  • PBR1倍割れ是正を経営の最重要課題に据えている。口先だけでなく、実際にEPS（1株利益）をV字回復させているから信頼できる。

⑤ 成長シナリオ（3年後どうなる？）🚀

「2027年3月期、営業利益50億円への到達」

これが日神が描くロードマップだ。

• 成長モデル：分譲から「証券化・1棟売り」へシフトすることで、資金効率を劇的に上げる。

• 数字の仮説：

  • 現在：売上850億、営業益53億（26/3期予想）。

  • 3年後：売上1,000億、営業益65億（2030年目標の中間点）。

  • 株価インパクト：配当性向50％なら、EPS 100円程度で配当50円。配当利回り4%〜5%を維持すれば、**株価は1,200円〜1,500円（現在の約2倍）**まで修正されるのが清原式の基本シナリオだ。

⑥ 前提条件・リスク（崩れるポイント）⚠️

• 金利の爆騰：変動金利が2%を超えるような事態になれば、投資用不動産の利回りが逆ザヤになり、1棟売りが止まる。

• 在庫の滞留：仕入れた土地が売れず、有利子負債だけが膨らむと、清原式でいう「財務の悪化」になる。**「棚卸資産回転率」**の低下は即撤退のサインだぜ。

⑦ 会社概要（あとで読む）📜

• 会社名：日神グループホールディングス株式会社

• 由来：前身の「日神不動産」から。

• 沿革：1975年創業。バブル崩壊もリーマンショックも乗り越えた「しぶとい」会社だ。多田建設（100年以上の歴史あり）を救済合併したことで、製造（建設）から販売までの一気通貫体制を確立した。

財務3表（BS・PL・CF）

１．貸借対照表 (BS)🧾🛡️

決算年月日	2021年3月31日	2022年3月31日	2023年3月31日	2024年3月31日	2025年3月31日
現預金等	57,874	61,303	60,944	57,920	54,343
その他流動資産	33,165	38,278	44,409	47,232	62,064
有形固定資産	11,398	10,847	10,776	11,283	10,971
無形固定資産	94	74	151	270	295
投資等	4,930	4,467	4,653	5,294	5,627
総資産	107,462	114,970	120,933	122,000	133,301
流動負債	31,515	29,498	39,680	31,435	37,999
固定負債	14,517	21,443	15,535	23,368	27,036
資本(純資産)合計	61,430	64,028	65,719	67,197	68,265
負債資本合計	107,462	114,970	120,933	122,000	133,301

※単位：百万円

① 現金・預金 💰

54,343

5年間の推移👇
57,874 → 61,303 → 60,944 → 57,920 → 54,343

✔ 少しずつ減ってる
✔ でも「急減」じゃない
✔ 事業継続で自然に使ってるレベル

👉 異常なし。生存に十分な現金量

② 有利子負債 🏦

BS上の近似で見ると👇

• 流動負債：37,999
• 固定負債：27,036
  → 合計負債：約65,000前後

ただし不動産は
✔ 在庫（棚卸資産）
✔ 前受金
が多く、全部が有利子じゃないのが重要。

👉 実態ベースでは有利子負債 ＜ 現金＋流動資産＝ 致命傷にならない構造

③ ネットキャッシュ比率 💎

（ざっくりでOK）

• 現金＋その他流動資産
  → 54,343 + 62,064 = 116,407

• 総負債（最大想定）
  → 約65,000

👉
ネットキャッシュ超過クラス

💡 清原式的には
「倒産する会社じゃない」
この一点で合格💯

④ 自己資本比率 🧱

自己資本 ÷ 総資産

68,265 ÷ 133,301 ≒ 51.2％

✔ 不動産で50％超えはかなり優秀
✔ 金利上昇局面でも耐久力あり
✔ 銀行に生殺与奪されない

👉 完全に生き残る側

⑤ 流動比率 🚰

流動資産 ÷ 流動負債

（現金＋その他流動資産）
116,407 ÷ 37,999 ≒ 306％

🤯 高すぎるレベル

意味は一つ👇
短期資金繰りで死ぬ可能性ゼロ

２．損益計算書 (PL)📈💸

決算年月日	2021年3月31日	2022年3月31日	2023年3月31日	2024年3月31日	2025年3月31日
売上高	80,815	81,465	82,348	81,024	76,236
売上合計	80,815	81,465	82,348	81,024	76,236
売上原価	67,829	69,115	71,447	70,402	65,824
その他費用収益	9,563	8,828	8,138	8,517	8,355
費用等合計	77,392	77,943	79,585	78,918	74,178
売上総利益	12,986	12,350	10,901	10,622	10,412
税引前当期利益	4,869	5,082	4,098	3,235	3,063
当期純利益	3,423 (4.2%)	3,523 (4.3%)	2,763 (3.4%)	2,105 (2.6%)	2,058 (2.7%)
当期純利益	3,423	3,523	2,763	2,105	2,058

※単位：百万円

① 売上高のトレンド 📉📊

80,815 → 81,465 → 82,348 → 81,024 → 76,236

✔ ピークは2023年
✔ 2025年は明確に落ちてる

👉 これは
❌ 競争力低下
⭕ 市況（不動産・金利・供給調整）の影響

重要なのは👇
売上が落ちても“壊れてないか”

② 売上総利益率（超重要🔥）

計算すると👇

• 2021年：16.1％

• 2022年：15.2％

• 2023年：13.2％

• 2024年：13.1％

• 2025年：13.7％

📌 一度落ちたが
📌 直近で下げ止まり＆微回復

これが超重要👇
👉 原価に全部持っていかれてない

不動産で
✔ 二桁粗利
✔ 5年連続維持

＝ ちゃんと“商品力”がある

③ 営業利益率（実質力） ⚙️

純利益率で見ると👇

4.2% → 4.3% → 3.4% → 2.6% → 2.7%

✔ 高くはない
✔ でも 5年連続黒字

ここがポイント👇
❌ 一発屋ではない
⭕ 薄利でも“必ず残す会社”

清原式で言う👉「ダメ会社に見えるけど死なないやつ」

④ 固定費の重さ（販管費率） 🧱

売上総利益は減ってるのに
費用が暴発してない。

• 売上総利益：12,986 → 10,412
• 純利益：3,423 → 2,058

👉 利益は減ってるが
👉 コスト構造は制御できている

これがもし
💥 固定費地獄
だったら赤字転落してる。

３．キャッシュフロー (CF)💵🌊

決算年月日	2021年3月31日	2022年3月31日	2023年3月31日	2024年3月31日	2025年3月31日
営業キャッシュフロー	11,975	840	790	-375	-5,524
投資キャッシュフロー	-7,276	-2,484	-542	-1,684	3,097
財務キャッシュフロー	-1,087	1,854	-1,345	-1,044	3,388
現預金等の換算差額	0	0	0	0	0
現預金等純増減額	3,611	210	-1,096	-3,102	962

※単位：百万円

① 営業CF（本業の稼ぐ力）🔥

11,975 → 840 → 790 → -375 → -5,524

ここは一番重要⚠️

✔ 2021年は異常に強い
❌ 2024〜2025年でマイナス転落

でも意味はこう👇
👉 不動産特有の「在庫・仕入れ・引き渡しズレ」

• 売上・利益は出てる（PL黒字）

• でも

  • 仕込み

  • 棚卸資産増

  • タイミング差

で営業CFがブレる

📌 これは
❌ 恒常赤字型
⭕ 循環型マイナス

② 投資CF（金の使い道）🏗

-7,276 → -2,484 → -542 → -1,684 → +3,097

注目は2025年👇
👉 プラス転換

つまり
✔ 設備・投資を回収
✔ 無理な拡張をしていない

清原式的に言うと👇
👉 延命投資じゃない

③ 財務CF（資金繰りの余裕）🏦

-1,087 → +1,854 → -1,345 → -1,044 → +3,388

✔ 借りすぎてない
✔ 返しすぎてもない
✔ 必要な時だけ調達

2025年は
👉 財務で現金を積み増し

＝ 資金繰りに追われてない証拠🧘‍♂️

④ フリーCF（生存力の核心）🧠

フリーCF ＝ 営業CF＋投資CF

• 2024年：-2,059
• 2025年：-2,427（見た目は悪い）

でも👇
👉 投資CFがプラス
👉 財務CFで補填

📌 **「耐えのCF」**であって
📌 「詰みのCF」ではない

⑤ 現金残高の増減 💰

+3,611 → +210 → -1,096 → -3,102 → +962

ここが結論👇

✔ 2024年は減らした
✔ 2025年は増やして終えている

つまり
👉 最後に金は残ってる

📌財務3表の総合分析（ここが肝）🔥

① 財務安全性
👉 倒産リスク：低 🛡
ネットキャッシュ厚く、金利上昇局面でも即死しない体力あり。

② 収益構造
👉 低粗利 × 変動費型 🏗
薄利だが回転で稼ぐ不動産モデル。固定費に首を絞められない。

③ キャッシュ創出力
👉 CFは循環中 🌊
営業CFはブレるが、資金ショートなし。血は止まってない。

④ 方向性
👉 来期は横〜微改善 📈
在庫回転と市況次第でCF回復余地。悪化トレンドではない。

✅ まとめ

① 会社を一言で言うと？（核心）🎯

本銘柄は首都圏実需向けの分譲マンション事業を中核とする企業で、成長余地は市況悪化時の生存力とシェア残存にある。

一方、最大のリスクは不動産市況の想定以上の悪化（在庫長期化）で、評価が変わるタイミングは金利ピークアウト or 同業撤退が可視化された時。

現時点の方針は 「下で拾って、死なないのを確認し続ける」。

② 勝ち筋は何か？（再確認）⚔️

・分譲マンション事業が
・首都圏の実需市場で
・ネットキャッシュと低固定費が効いて
・不況下で脱落者が出るほど相対的に強くなる

👉 勝ち方は「攻め」じゃない、生き残り勝ち。

③ 最大のリスクは何か？⚠️

👉 不動産価格の急落＋販売停滞が同時に起きること

これだけ。
金利上昇「だけ」なら耐える。
市況悪化「だけ」でも耐える。
同時多発だけが致命傷。

④ 時間軸と期待値 ⏳📈

・時間軸：中期（2〜4年）
・短期で跳ねる銘柄ではない
・評価は「業績」より環境変化で動く

👉 金利上昇局面の終盤〜次の循環初動が勝負。

⑤ 行動方針（超重要）🧭🔥

今は👉 買い（分割・指値）

追加する条件
・700円以下での滞空
・自己資本・現金水準の維持
・同業の撤退・赤字決算が出始めた時

手放す条件
・ネットキャッシュが急減
・営業CFの恒常的マイナス化
・「資金繰りコメント」が決算に出たら即再検討

📌 この3つだけ監視すれば迷わない👀

🧠 清原式での最終評価

日神GHは
🚀 爆益株じゃない
💎 でも資産バスケットの「土台」になる株

FJネクストが
👉「攻守バランス型」なら
日神は
👉 「守り特化型」

この2本柱、
金利上昇×淘汰相場では相当いい布陣だと思うぞ😏🔥

清原式で一言でまとめるなら👇

「派手さゼロ、死なない、最後に残るタイプ」

FJネクストと並べて
👉 不動産セクターの防御型2本柱
この位置づけ、かなり筋いいぞ😏🔥