企業存続分析リポート：丸八倉庫（9313）

〜PBR0.48倍に沈む「倉庫という名の不動産会社」と、時間だけが味方する投資〜

※本銘柄の決算短信に基づく分析は、別途「企業サイト分析リポート」にて扱う。

🔔【重要な前提更新（2026/01/26）】

本レポートは2026年1月時点で作成された「企業存続分析リポート」であり、
当時は
・高い自己資本比率
・借入金の圧縮
・キャッシュの積み上がり
を前提に、**資産バスケット上位（A〜B境界）**として評価していた。

しかし直近の決算および企業サイト分析リポートでは、
・現預金の大幅減少
・長期借入金の再増加
・不動産投資ウエイトの上昇（金利上昇局面）
が確認され、
本銘柄の位置づけは
「資産バスケットBの下位（要監視）」へ引き下げて再評価している。

以下の本文は「当時の評価」を残したものであり、
現況判断は別途追記箇所を参照。

📌 このレポートの立ち位置

本レポートは「物流株としての成長」を語るものではない。

👉 清原式・不動産含み益型の典型銘柄

「短期で株価が動かないことに耐えられない投資家は対象外」

📋 事業概要：どんな会社なのか

丸八倉庫は1897年創業。

事業内容はシンプルで、

• 倉庫業（保管・物流）
• 不動産賃貸（自社倉庫・土地）

実態を一言で言うと「物流会社という皮をかぶった、地味な不動産会社」

派手さも成長ストーリーもないが、土地と建物は100年以上残っている

📊 財務分析（構造で見る）

PL：潰れないけど伸びもしない

① 売上高：成長企業ではないが、底は固い

評価

• 2020→2022：じりじり縮小
• 2023→2024：回復して横ばい圏に復帰

👉 明確な結論
「成長はしていないが、需要は消えていない」

倉庫業＋不動産の典型で、

• 景気拡大期：伸びない
• 景気後退期：急減しない

資産株としては理想的な売上の形

② 売上総利益：じわじわ削られている（重要）

粗利率のイメージ

• 2020：約27％
• 2024：約24％台

評価

構造的に粗利率が低下

原因は明確👇

• 人件費
• 修繕費
• 光熱費
• 倉庫賃料の価格転嫁の遅さ

👉 インフレ耐性は弱い

ただし👇

2024年に下げ止まり → 反転

これは
👉 賃料改定
👉 コスト吸収が進んだ兆し

③ その他費用収益：ここが“PLのクセ”

評価（かなり重要）

• 2024年だけ異常に小さい
• 理由は？？
  👉 一時益・補助金・雑収入が剥落
  👉 or 一過性費用の消滅

👉 2024年は“PLが素直になった年”

これは👇

• 悪い意味ではない
• むしろ
  👉 利益の質が改善した可能性

④ 税引前利益・純利益：2024年は“事件”

純利益率

• 2020：9.6％
• 2021：10.5％
• 2022：7.6％
• 2023：8.3％
• 2024：18.1％

👉 ここが最大のポイント

⑤ 2024年は“本業が良くなった”のか？

結論から言う👇
NO（全面的ではない）

理由👇

• 売上はほぼ横ばい
• 粗利も微回復止まり
• それなのに
  👉 純利益が2倍超

つまり👇
営業外・特別要因の寄与が大きい

考えられる中身：

• 不動産関連益
• 減価償却負担の軽減
• 金融収益
• 一過性要因

👉 再現性は低い

BS：PBR0.48倍が示す“市場の無関心”

① 総資産の質：これは「倉庫業という名の不動産会社」

評価

総資産の7割以上が有形固定資産

中身はほぼ👇

👉 倉庫
👉 物流施設
👉 土地

👉 事業＝不動産そのもの

これは👇

• 減価償却でPLは地味
• だが
  👉 清算価値はPLよりはるかに大きい

PBRが低くなる“構造的理由”でもある

② 現預金：2024年に異常値

評価

1年で**+1,132百万円**

これは👇
👉 2024年の純利益902百万円
👉 借入返済一巡
👉 大型投資なし

が重なった結果。

👉 キャッシュ創出力が一気に可視化された年

※追記（2026/01時点）

2024年の現預金急増は一時的であり、
2025年には
・賃貸マンション2棟の取得
・長期借入金の増加
により、
現預金は約21.9億円 → 約7.2億円へ急減している。

その結果、
「キャッシュが積み上がる企業」から
「キャッシュを使って回す企業」へ性格が変化した
点には注意が必要。

③ 投資その他資産：地味だが超重要

評価

+786百万円増

中身は👇
👉 政策保有株
👉 関連会社株
👉 不動産関連

👉 含み益がPLに出ていない可能性が高い

ここが👇
PBR0.4倍の“本当の歪み”

④ 負債構造：当時は美しかったが、現在は再検証が必要

固定負債（＝主に借入金）

👉 3年間で約▲1,900百万円

流動負債

• こちらは微増
• 運転資金の範囲内

結論

👉 借金は明確に減っている

※追記（2026/01時点）

2025年以降、
長期借入金は
約35億円 → 約44億円へ再び増加しており、
デレバレッジ局面は終了した可能性が高い。

特に、
金利上昇局面で
不動産事業への投資比率を高めている点は、
財務安全性という観点では
明確なマイナス方向の変化と評価する。

⑤ 純資産：静かに、だが確実に積み上がる

• +2,251百万円
• 年平均 +560百万円

👉 内部留保で着実に太るタイプ

自己資本比率（概算）👇

• 2020：約58%
• 2024：約64%

👉 異常に高い

CF：清原式が許容する最低ライン

① 営業CF：文句なしの合格点

評価

• 5年連続プラス
• 平均：約940百万円

👉 本業は
「稼げない年がない」

2024年の減少理由👇

• 純利益は急増したが
• 運転資金の増減
• 一時的要因
  が出た可能性

👉 質が悪化したわけではない

② 投資CF：2024年は“異常値（良い意味）”

ここが最大の注目点

通常👇

• 倉庫・不動産業
• 投資CFはマイナスが当たり前（設備・土地）

しかし👇
2024年は +1,150

意味するのは👇

• 不動産売却
• 有価証券売却
• 投資回収フェーズ突入

👉 資産を「現金化」した年

※追記

2024年は資産回収フェーズと評価したが、
その後の2025年に
・不動産取得
・借入金増加
が確認されたため、
長期的な資産圧縮・還元フェーズに入ったとは言い切れない。

一時的な回収 → 再投資という
循環型モデルへ移行した可能性を考慮する必要がある。

これは👇

• BSの現預金急増
• 固定資産の減少
  と完全に一致。

③ 財務CF：ここが“企業の人格”

評価

• 前半：借りていた
• 後半：返している

👉 明確な
デレバレッジ（借金圧縮）

• 株主還元で無理をしていない
• レバレッジもかけない

👉 極端に保守的

④ 現預金の増減：すべて説明がつく

2024年の式👇

• 営業CF：+850
• 投資CF：+1,150
• 財務CF：-868

👉 +1,132

👉 完璧に整合。

🧩 セグメント・構造分析

丸八倉庫は実質二層構造。

• 倉庫事業
  👉 キャッシュ創出・稼働維持
• 不動産（土地・建物）
  👉 PBRを下支えする“本体価値”

市場は前者しか見ていない。
👉 後者（資産価値）は完全に無視されている

💡 なぜPBR0.48倍なのか（辛口）

理由は明確。

• 成長しない
• ROEが低い
• 株主還元が弱い
• 経営から「株価を上げる意思」が見えない

👉 「正しい評価」ではなく「無関心」

💡 評価が変わる“最低条件”

夢の話はしない。

シナリオ①【インフレ×不動産再評価】⭐ 最有力

• インフレ定着
• 倉庫・土地の再評価

👉 企業が何もしなくてもPBR是正が起こり得る

「これは“能動的材料”ではなく“環境圧力型の是正”」

※重要な留意点

現在は
・不動産取得による資金流出
・借入金増加
が進行しており、
インフレ＝自動的なPBR是正
とはなりにくい局面に入っている。

資産再評価が起きる前に、
財務余力が削られるリスクも併せて監視が必要。

シナリオ②【株主還元の明確化】

• 配当性向引き上げ
• DOE導入
• 小規模な自社株買い

👉 これだけで、PBR0.7〜0.8倍は現実的

シナリオ③【物流テーマ再燃】

• EC・医薬・冷凍物流

👉 期待はできるが、主因にはしない

🎯 結論
①だけでPBR0.7倍
②が出ればPBR1.0倍が見える

📈 最新バリュエーション（2026/01/14）

• 株価：1,055円
• 時価総額：77億円
• PER：14.2倍
• PBR：0.49倍
• 配当利回り：2.46％
• 信用倍率：対象外（需給は極めて軽い）

👉 上がらない理由は「割安ではない」からではなく、「注目されていない」から

🛡️ 清原式・最終投資戦略

🎯 狙うのはここだけ

週足のDBの最下点900円にアラート設定で周辺にくれば仕込む

👉 上値追いは一切しない
👉 歪みが最大化した時だけ買う

🚪 出口戦略

第一出口（是正ライン）

• PBR0.7倍
• 株価目安：1,500円前後

👉 ここで半分以上は利確

第二出口（事件発生時）

• PBR1.0倍
• 株価目安：2,100円前後
• 条件：
  還元強化
  自社株買い
  資産の顕在化

👉 材料確認後、全利確

🏁 最終結論

🔄【現況アップデート】

本銘柄は現在、

・資産バスケットA：❌
・資産バスケットB：⭕（下位・要監視）

という位置づけが妥当。

「時間を味方にできる銘柄」である点は変わらないが、
無条件で放置できる状態ではなく、

・借入金の推移
・不動産投資の収益性
・現預金水準

を定点観測する
アラート管理銘柄へ格下げする。

丸八倉庫は、

• 成長しない
• 期待もされていない
• 人気もない

だが、

• PBR0.48倍
• 土地は逃げない
• 会社は潰れない

だからこそ👇

「時間を味方にできる投資家だけが触れる銘柄」

毎四半期で答えを求める投資家にとっては、何も起きない“退屈な罠”に見えるだろう。

PBR0.48倍は異常。
PBR1.0倍は**“何か起きれば”現実的**。

清原式の鉄則通り、歪みだけを拾い、是正された分だけ取る。